Baux commerciaux en Ontario : guide pour les locateurs (2026)

La loi qui s'applique

En Ontario, les locations commerciales relèvent de la Loi sur la location commerciale et du bail lui-même. Un bail commercial signé peut primer sur cette loi : c'est donc le premier document à lire.

• La CLI ne tranche pas les différends commerciaux, et la province n'intervient pas dans ces différends. Les réclamations de moins de 50 000 $ (somme d'argent ou biens personnels) vont à la Cour des petites créances; les autres, à la Cour supérieure de justice.
• S'il n'est pas clair si la location est résidentielle ou commerciale, le locateur ou le locataire peut demander à la CLI de décider si la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation s'applique.
• Il n'y a pas de contrôle des loyers : la Loi sur la location commerciale n'encadre pas les augmentations de loyer. Le bail devrait fixer le loyer et la fréquence des augmentations.
• Il n'existe pas de bail commercial type, puisque chaque entreprise a des besoins différents. Ce qui compte, c'est ce que prévoit votre propre bail.

Quand le loyer n'est pas payé

Sauf si le bail prévoit autre chose, le locateur peut reprendre possession des lieux (changer les serrures et mettre fin à la location) lorsque le loyer est impayé depuis 15 jours. Par exemple, si le loyer était dû le 1er janvier, les serrures peuvent être changées à compter du 17 janvier. Le locateur n'est pas tenu d'aviser le locataire que les serrures seront changées.

Au lieu de mettre fin à la location, le locateur peut saisir et vendre les biens du locataire qui se trouvent dans les lieux pour couvrir le loyer impayé (saisie-gagerie). Il ne peut pas faire les deux pour le même loyer impayé.

• Les biens insaisissables en exécution d'un jugement ne peuvent pas non plus être saisis par le locateur. Pour une location au mois, cette protection ne vaut que pour deux mois d'arriéré.
• Seuls les biens du locataire (ou de la personne responsable du loyer) peuvent être saisis, sous réserve d'exceptions limitées prévues par la loi; par exemple, des biens loués ou détenus en copropriété ne peuvent pas l'être.
• Avant de vendre les biens saisis, le locateur doit aviser le locataire, lui indiquer le montant nécessaire pour régler l'arriéré et garder les biens pendant cinq jours civils. Si le locataire paie la totalité pendant ces cinq jours, les biens ne peuvent pas être vendus. Sinon, ils doivent être évalués par deux évaluateurs avant la vente.
• Le locataire visé par une reprise de possession peut demander à la Cour supérieure de justice de le protéger contre la perte de son bail. Dans une instance pour loyer impayé, le fait de consigner au tribunal tout l'arriéré et les frais avant le jugement y met fin.

Les autres manquements au bail

Pour un manquement autre que le loyer impayé, le locateur doit d'abord aviser le locataire du manquement et lui laisser un délai raisonnable pour y remédier avant de mettre fin à la location.

Mettre fin à une location commerciale

• Location au mois : chaque partie doit donner un avis écrit au moins un mois à l'avance, prenant fin le dernier jour d'un mois.
• Maintien dans les lieux : le locataire qui reste après la fin du bail et après une demande écrite de quitter doit le double de la valeur annuelle des lieux pour la durée de son maintien. Le locataire qui a donné un avis et ne part pas doit le double du loyer.
• Le locateur peut demander à un juge de la Cour supérieure de justice un bref de mise en possession.

La TPS/TVH sur le loyer commercial

Le loyer commercial est assujetti à la TPS/TVH : en Ontario, la TVH de 13 %. D'autres sommes que le locataire vous paie sont souvent taxables aussi.

• Les taxes foncières et d'affaires récupérées auprès du locataire sont taxées comme le loyer de base, sauf si le locataire est directement redevable à la municipalité.
• Les frais d'exploitation et d'entretien (TEA, frais communs) que le locataire rembourse et qui feraient autrement partie du loyer sont généralement taxables, comme le loyer de base. L'ARC applique le principe que ces remboursements de frais prennent le statut fiscal du loyer, sauf si un montant précis correspond en réalité à une fourniture distincte.
• Un dépôt de garantie n'est pas taxable à sa réception. La taxe s'applique lorsqu'il est affecté au loyer (par exemple, au dernier mois), et un dépôt confisqué est traité comme un paiement taxe incluse.
• Une période de loyer gratuit n'est pas assujettie à la TPS/TVH, puisqu'aucun loyer n'est payé pour cette période.

L'intérêt sur le loyer en retard

Si le bail exige un intérêt sur le loyer en retard à un taux par jour, par semaine, par mois ou pour toute période de moins d'un an (par exemple, 1,5 % par mois), la Loi sur l'intérêt fédérale le limite à 5 % par année, sauf si le bail indique aussi le taux annuel équivalent. Indiquez le taux annuel dans le bail.

Comment Automanagement vous aide

• Les locaux commerciaux à côté des logements, avec des locataires d'affaires (raison sociale, NE et numéro de TPS/TVH).
• La TPS/TVH ajoutée aux frais de loyer commercial une fois votre inscription saisie.
• Le loyer de base, le loyer additionnel (TEA, frais communs) et les paliers de loyer prévus sur chaque bail.
• Des rappels avant la date limite de l'avis de renouvellement, et le bail signé conservé avec le dossier du bail.

Sources

• Loi sur la location commerciale, L.R.O. 1990, chap. L.7 : ontario.ca/laws/statute/90l07
• Gouvernement de l'Ontario, Louer un local commercial en Ontario : ontario.ca/fr/page/louer-un-local-commercial-en-ontario
• ARC, mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.1 (immeubles commerciaux, ventes et location); mémorandum sur la TPS/TVH 19-2-2 (location d'immeubles résidentiels, source du principe général appliqué ici); mémorandum sur la TPS 300-6-8 (dépôts) : canada.ca
• Loi sur l'intérêt, L.R.C. 1985, ch. I-15, art. 4 : laws-lois.justice.gc.ca